Imposto de Renda com venda ou aluguel de im�veis - 04/02/2009

Em tempos de crise financeira mundial, muitos investidores come�am a ver, nos im�veis, uma alternativa de investimento mais segura do que os fundos ou as a��es. Outros tamb�m precisam enfrentar um mercado em retra��o para comprar ou vender um im�vel e realizar seu sonho de se mudar para uma casa maior ou conquistar seu primeiro teto pr�prio.

Em qualquer situa��o, a carga de impostos incidente sobre transa��es imobili�rias pode at� mesmo inviabilizar um neg�cio. No geral, quem vive da renda de alugu�is sofre a incid�ncia da tabela progressiva do Imposto de Renda (IR). J� quem vende um im�vel precisa pagar 15% de IR sobre o lucro da opera��o (pre�o de venda menos pre�o de compra). Mas a pr�pria legisla��o tribut�ria prev� diversas situa��es em que � poss�vel reduzir o valor pago nessas opera��es. O mais importante � se preparar com anteced�ncia. "Quanto mais cedo voc� fizer seu planejamento tribut�rio, menos imposto poder� pagar", afirma M�rio Shingaki, professor de Planejamento Tribut�rio dos cursos de MBA da Funda��o Instituto de Administra��o, e autor do livro Gest�o de Impostos, da editora Saint Paul.

Veja, a seguir, as situa��es em que voc� pode pagar menos IR em transa��es imobili�rias - ou, at� mesmo, ser isento:

1. Isen��o total de IR na venda de im�vel residencial: um im�vel residencial vendido por at� 440.000 reais � isento de IR se for o �nico im�vel do propriet�rio e se ele n�o realizou nenhuma compra ou venda imobili�ria nos �ltimos cinco anos.

2. Isen��o total de IR na venda de im�veis comprados at� 1969: se voc� comprou um im�vel residencial at� 1969, ao vend�-lo, n�o ter� de pagar IR sobre o lucro da opera��o. Para se beneficiar da isen��o, n�o � necess�rio que este seja o �nico im�vel residencial do vendedor.

3. Isen��o parcial de IR na venda de im�veis comprados entre 1970 e 1988: a lei permite descontar um percentual sobre o lucro da transa��o para calcular a base de incid�ncia do Imposto de Renda (veja a tabela abaixo). Esse benef�cio tamb�m � aplic�vel por quem possui mais de um im�vel.

Exemplo: um im�vel � comprado em 1979 por um valor equivalente a 100.000 reais. Em 2008, o propriet�rio resolve vend�-lo por 300.000 reais. O lucro da opera��o � de 200.000 reais. Sem a isen��o parcial, ele pagaria 15% de IR sobre esse lucro, ou 30.000 reais. Mas a lei diz que, para im�veis comprados em 1979, h� um desconto de 50% sobre a base de c�lculo. Ou seja, ele precisar� pagar IR apenas sobre 100.000 reais, reduzindo o valor a recolher para 15.000 reais.

4. Isen��o em caso de aplica��o de recursos em compra de im�vel: se algu�m vendeu um im�vel e aplicar todo o dinheiro na compra de outra resid�ncia em at� 180 dias, n�o precisar� pagar IR sobre o lucro da venda.

Exemplo: se, ao vender um apartamento por 500.000 reais, o propriet�rio obteve um lucro de 200.000 reais, n�o precisar� pagar IR sobre o lucro se, dentro de 180 dias, aplicar todos os 500.000 reais da venda na compra de outro im�vel residencial. Cuidado: se apenas parte dos 500.000 for usada na aquisi��o do segundo im�vel, a Receita cobrar� o IR proporcional � quantia que foi aplicada em outra finalidade. Isto �, se apenas metade dos 500.000 for usada no outro im�vel, ent�o metade do lucro de 200.000 sofrer� a incid�ncia dos 15% de IR.

5. Isen��o para im�veis de pequeno valor: n�o � preciso pagar IR sobre o lucro de im�veis vendidos por at� 35.000 reais. Em grandes cidades, como S�o Paulo ou Rio de Janeiro, � um benef�cio dif�cil de ser aplicado, mas em munic�pios menores, pode ajudar. Outra vantagem de se recorrer a ele � quando o propriet�rio tem mais de um im�vel at� este valor para ser vendido. Se ele tiver, por exemplo, dois lotes com valor individual de venda de 35.000 reais, e vend�-los no mesmo m�s, ter� de pagar o IR sobre o lucro somado das duas opera��es. Mas, se ele vender um por m�s, embora o lucro total das opera��es continue o mesmo, ele ser� beneficiado com a isen��o de IR.

6. Reduza a base de c�lculo do IR: a base de c�lculo, isto �, o valor sobre o qual o IR � cobrado, � o lucro nas transa��es imobili�rias. Esse lucro � calculado pela diferen�a entre o valor pago na compra e o auferido na venda do bem. Um modo simples de pagar menos imposto quando voc� vender o im�vel � elevar o seu custo de aquisi��o. N�o h� nada de ilegal nisto. Para tanto, basta acrescentar as benfeitorias que voc� efetuar no bem, como reformas e amplia��es. Guarde os comprovantes de despesas - notas fiscais, recibos do pedreiro com nome e CPF, canhotos de cheque tamb�m com nome e CPF de quem os recebeu. S�o suficientes para comprovar as despesas. Se voc� j� fez alguma benfeitoria no im�vel e tem os comprovantes, ainda d� tempo de recorrer ao benef�cio. Fa�a uma declara��o de IR retificat�ria, desde o ano em que promoveu a reforma. Nela, adicione ao valor do im�vel as despesas que efetuou. Fa�a isso sempre que promover melhorias no bem. Mas cuidado. A Receita n�o aceita qualquer coisa. "Benfeitoria � tudo o que aumenta a vida �til do im�vel, como pintura, troca de telhado ou ampliar um c�modo. Decora��o nova n�o serve", afirma Shingaki.

Exemplo pr�tico: algu�m comprou uma casa por 100.000 reais. Um ano depois, gastou 50.000 reais em uma reforma e, na declara��o de IR, informou os gastos, elevando o custo de aquisi��o do im�vel para 150.000 reais. Ao vender o bem, anos depois, por 200.000 reais, obteve um lucro de 50.000 reais - e n�o de 100.000 reais, se desconsiderasse a reforma. Assim, o IR pago sobre a transa��o ser� de 7.500 reais, e n�o de 15.000 reais.

7. Se voc� comprou o im�vel, some o custo de corretagem: se voc� comprou um im�vel por 95.000 reais, e pagou outros 5.000 reais ao corretor que o ajudou, some o custo de corretagem ao valor do im�vel. � outro modo de elevar o custo de aquisi��o e reduzir, posteriormente, o lucro sobre o qual vai incidir o IR na hora em que voc� vend�-lo. Se o im�vel for vendido, por exemplo, por 200.000 reais, voc� poder� pagar 15.750 reais de IR, se n�o incorporar a corretagem ao custo inicial do im�vel; ou 15.000, se tiver incorporado. Pode n�o parecer muito, mas j� ajuda a pagar a transportadora na mudan�a.

8. Se voc� vendeu o im�vel, desconte o valor de corretagem: se voc� � o vendedor do im�vel, e ficou combinado que voc� arcaria com o custo de corretagem, desconte esse valor do pre�o de venda. Isso reduzir� o lucro da transa��o e o IR pago. Por exemplo, se voc� comprou o bem por 100.000 reais, vendeu por 200.000 reais e pagou 5.000 reais ao corretor, informe um lucro de 95.000 reais, e n�o de 100.000 reais. Os 15% de IR pagos cair�o para 14.250 reais, em vez de 15.000 reais. Novamente, parece pouco, mas j� paga a mudan�a.

9. Aplique o fator de redu��o: at� dezembro de 1995, a Receita corrigia, de tempos em tempos, o valor de aquisi��o dos im�veis declarados pelo contribuinte. Isso ajudava a abater a base de c�lculo. Mas, desde 1996, nenhuma corre��o � feita, porque a economia foi desindexada para combater a infla��o. Para n�o prejudicar os contribuintes, a receita criou um fator de redu��o que considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do bem. Esse fator gera um desconto sobre o lucro da transa��o e, em decorr�ncia, sobre a base de recolhimento do IR. A f�rmula � conhecida por contadores e especialistas em planejamento tribut�rio. � necess�rio consult�-los. Mas, antes de dispensar a dica por pregui�a, creia: para im�veis comprados h� muito tempo, � poss�vel obter bons descontos no IR com o fator de redu��o.

10. Se voc� tem im�veis alugados: consulte seu contador ou seu consultor tribut�rio e veja se n�o est� na hora de abrir uma administradora imobili�ria para gerir sua carteira. Neste ponto, � preciso fazer algumas simula��es, mas h� situa��es em que � aconselh�vel transferir a carteira para uma pessoa jur�dica, em vez de sofrer toda a tributa��o de IR como pessoa f�sica. De uma forma gen�rica, algu�m com uma renda de alugu�is superior a 5.000 reais j� pode pensar com seriedade nessa op��o. Mas h� v�rias pondera��es a serem feitas, j� que a abertura de uma empresa � trabalhosa, requer disp�ndios de impostos, e pode n�o ser rent�vel se a pessoa n�o explorar comercialmente os im�veis. De qualquer modo, em alguns casos, ela � proveitosa.

Exemplo: uma simula��o de Shingaki mostra que, se uma pessoa f�sica tiver uma receita mensal de alugu�is de 20.000 reais, ir� pagar 59.400 reais por ano de IR (pela tabela antiga). Se abrir uma administradora imobili�ria, ele ter� de pagar Imposto de Renda sobre Pessoa Jur�dica (IRPJ), Contribui��o Social sobre Lucro L�quido (CSLL), e PIS/COFINS. Mas, para a mesma receita de 20.000 reais por m�s, todos esses desembolsos somar�o, no final do ano, 27.200 reais - um desembolso 54% menor. "Os benef�cios para alugu�is requerem mais c�lculos. N�o � t�o simples dizer que, a partir de um valor, � melhor recolher IR como pessoa jur�dica", diz.

� compreens�vel que haja tantos mecanismos de incentivo � comercializa��o de im�veis. Considerado um setor de grande impacto social, seja pelos empregos que gera, seja pela melhoria da qualidade de vida que a aquisi��o de uma casa traz � fam�lia, o mercado imobili�rio oferece oportunidades de realizar bons neg�cios sem sofrer tanto com o Le�o. Mas, novamente, vale o lembrete de Shingaki: quanto antes planejar a transa��o imobili�ria, mais vantajosa ela pode ser.
 

Fonte: Portal Exame

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